L’ investissement dans les parkings, garages, coffres, places de stationnement ou places de parking est à la mode. Cet investissement offre certains des rendements les plus élevés dans l’immobilier.
Investir dans un parking présente de nombreux avantages par rapport à l’immobilier résidentiel classique.
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L’ achat d’un garage est-il rentable ? Acheter des places de parking, est-il rentable ? Louer des garages, est-il rapidement rentable ?
Voici mon avis sur la rentabilité des parkings et garages. Je vais partager avec vous quelques exemples de parkings rentables que j’ai possédés depuis plusieurs années. Vous verrez également comment se déroule la location de nombreux garages début septembre. Ce n’est pas tout le repos !
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Voici le résumé de l’article :
- Est-il rentable d’investir dans le stationnement ?
- Investir dans un garage, est-ce plus rentable qu’un parking ?
- Investir dans de nombreux garages : la rentabilité augmente au fil du temps
- Parkings, un investissement rentable ?
Plan de l'article
Est-il rentable d’investir dans le stationnement ?
L’ investissement dans les parkings m’a attiré pour plusieurs raisons. Toutes ces raisons contribuent à la bonne rentabilité des parkings. C’ est un investissement abordable, pas cher lorsque vous achetez une seule place de parking . Avec l’expérience, acheter beaucoup de places de parking devient une option financièrement intéressante.
J’ aime investir dans les garages parce qu’il y a très peu de problèmes avec les locataires. Le stationnement est une simple dalle de bitume ou de béton. Aucune raison de recevoir un appel de locataire pendant la fin de semaine parce qu’il y a une fuite d’eau , un obturateur cassé ou un chauffe-eau qui fuit. Je n’ai pas choisi ces exemples au hasard, je les ai tous expérimentés quand j’ai investi dans un bâtiment de rapport.
Moins d’équipement dans une propriété, moins le travail et l’entretien. Un garage nécessitera plus d’entretien que le stationnement, mais beaucoup moins qu’un appartement. Le stationnement est naturellement rentable en raison de l’absence de frais d’entretien.
Les lois de l’ALUR et du 7 juillet 1989 réglementent fermement la location de logements. De plus en plus de contraintes apparaissent, synonymes de plus en plus de travail et de moins de rendement pour les propriétaires.
L’ investissement et la location de stationnement sont régis par le Code civil. Il est extrêmement stable et gratuit. Le bail est rédigé selon les souhaits du propriétaire. Il choisit la durée du bail, la période de préavis, le montant du dépôt de garantie, etc…
En fin de compte, louer a Le stationnement est-il rentable ? Oui, parce que la performance est bonne, il y a peu de charges et peu de contraintes juridiques. Dans presque tous les cas, le stationnement est plus rentable qu’un appartement.
Comment la performance d’un parking est-elle calculée ?
Pour être sûr que nous parlons des mêmes chiffres, voici un rappel pour calculer la rentabilité des parcs de stationnement :
Rendement brut = loyers annuels/ (prix de stationnement notaire frais)
Rendement net = (loyers annuels — charges)/(prix de stationnement frais de notaire)
Les frais de stationnement sont souvent des taxes foncières et des charges de copropriété. Le prix du stationnement est le montant payé au vendeur et les honoraires de l’agence immobilière le cas échéant.
Voici comment le rendement fonctionne pour les parkings. Si Mathieu encasse 10000€ pour la location de ses parkings achetés 100000€, son rendement brut est de 10% (10000 €/100000 € = 10%).
Si Mathieu négocie ses parkings pour 80000€ au lieu de 100000€, son parking devient plus rentable : 12,5 %.
Idem, si Mathieu augmente ses loyers de 10000€ à 12000€, le parking gagne 2% en retour : 12000/€100.000 = 12%.
Inversement, on peut imaginer que le prix d’achat du parking augmente ou que le loyer diminue. Dans les deux cas, la rentabilité du stationnement diminue.
L’ achat de places de stationnement rentables est possible une fois que vous comprenez ce plutôt simple mécanisme théorique. Mais investir dans le stationnement (pour de vrai), est-il rentable ?
Investir dans le stationnement de la ville, est-il rentable ?
Location de places de parking en ville, est-ce rentable ? A priori, c’est là que le besoin de stationnement est le plus grand. Plus il est compliqué de se garer, plus les loyers seront nombreux. Dans l’arrondissement de Paris ou sur les pentes de la Croix-Rouge à Lyon, les loyers peuvent dépasser 150 ou 200€ par mois.
L’ investisseur dit alors que la richesse n’est pas loin. Cependant, ce ne sont pas les endroits les plus rentables où les parkings sont les plus rentables.
Devant ces loyers, les prix d’achat sont également très élevés. Compte de plus de 30000€ pour encaisser 150€ loyer : 150€ x 12 = 1800€/30000€ = 6% brut. Investir dans le stationnement est plus rentable qu’un appartement dans le même quartier, mais pas de rentabilité extraordinaire dans mon exemple.
Vous pourriez penser investir dans un parking à la périphérie de la ville est plus rentable . Tu as tout à fait raison. Par rapport au centre-ville, le stationnement dans les banlieues proches sera beaucoup moins cher. Le rendement sera également meilleur.
Mais vous prendrez plus de risques car la demande de location sera plus faible. Plus Vous vous éloignez du centre-ville, plus il est facile de se garer. Par conséquent, les locataires seront moins nombreux et prêts à payer moins pour votre place de stationnement.
Si votre parking n’est pas loué pendant plusieurs mois par an, alors investir dans un parking devient moins rentable.
Acheter des parkings pour leur rentabilité est intéressant à condition que vous négociez bien le prix de l’espace de stationnement et surtout de choisir son emplacement correctement.
Personnellement, je n’ai pas eu l’occasion de trouver beaucoup de parkings rentables à Angers. Pourtant, je connais la ville et les zones qui m’intéressent. Je reste patient et sera prêt à investir dans un parking rentable déjà que possible.
Est investir dans un garage plus rentable que le stationnement ?
Avant de vous donner ma réponse, je vous ferai connaître ma richesse. Au moment où j’écris ces lignes, je possède 99 garages et 0 parking.
Ce n’est probablement pas une coïncidence. Deux choses : les parkings m’intéressent moins parce que je trouve qu’il s’agit d’un investissement plus risqué que d’investir dans les garages. A la même rentabilité, je choisirai très souvent le garage car celui-ci offre une sécurité supplémentaire sur le parking. De la même manière, un garage peut être utilisé pour autre chose que le stationnement d’une voiture. Le locataire peut stocker des meubles, des équipements de jardin, etc.
Maintenant, je propose de savoir si la location de garages est rentable. Je vous proposerai trois bilans locatifs pour les années 2013 et 2015. Vous pourrez voir l’évolution de mon discours sur la location du lot de 50 garages entre 2013 et 2015.
Louer des garages, est-il rentable ?
J’ ai acheté ce terrain de garage le 15 mars 2013 et j’ai écrit cet article à partir de septembre 2013.
C’ est de retour à l’école pour la location de garage ! Septembre en France est comme un deuxième début d’année. En plus de la rentrée scolaire, la France revient de vacances. Août est calme partout sauf pour les activités de vacances. Cet été, je suis allé à vélo pendant quelques jours sur les rives de la Loire, et j’ai passé une semaine en Crète avec ma famille. Je suis content de ne pas avoir pris beaucoup de vacances parce que la rentrée à l’école pour mes garages était occupée.
Grâce à de nouvelles locations, la location de mes garages devient plus rentable. Vous verrez comment calculer les performances de mes garages et je partage également d’autres informations intéressantes. Voici comment ma journée s’est passée.
Beau rendement en septembre
En juin, j’ai loué un garage et zéro en Juillet. Pas un seul appel à l’information. La seule nouvelle vient des locataires qui veulent annuler leur location d’ici fin septembre et mi-octobre. D’autre part, à partir du 10 août, les appels ont repris. J’ai eu 5 appels en deux semaines.
Sur ces appels, j’ai pu prendre 4 rendez-vous parce qu’une jeune femme ne pouvait pas se permettre de louer un garage. 60€ de dépôt était trop grand pour elle. Je n’ai pas donné sur ce point parce que la dernière fois que j’ai accepté de ne pas facturer le dépôt, le locataire ne s’est même pas présenté pour la location 🙁. Demander un dépôt fait donc partie de ma sélection de locataires.
Samedi 31 Août 2013, Je me réveille tôt. J’ai quatre contrats de location de garage à signer, et je sais qu’il y a quelques pré-travaux à faire. 9 h 30 premier rendez-vous avec un locataire qui veut changer de garage. Mes garages sont divisés en deux rangées de 25 dos à dos. Une rangée est située face à une barre de bâtiment et l’autre n’a pas de vis.
Le locataire aime bricoler avec ses amis et cela ne plait pas aux habitants du bâtiment. Soudain, il se déplace sur le terrain pour se taire. Cela me convient parce que ce locataire est heureux et je garde des relations cordiales avec les habitants du bâtiment.
J’ ouvre chaque garage pour vérifier qu’ils sont propres, vides et l’état des portes. Comme je vous l’ai dit, l’entretien était insuffisant quand j’ai acheté les garages. Ce samedi, alors j’ai graissé une porte qui a du mal à ouvrir. J’ai aussi filmé le haut d’une porte de garage. Le faible frottement empêchait l’ouverture de se produire naturellement. Le plus gros travail était de réparer un fond de porte complet. La rigidité de ces portes de garage est assurée par cinq barres carrées de fer (20 mm sur 20 mm).
La barre inférieure a été rouillée au point où elle a été coupée en son centre. La poignée utilisée pour l’ouverture n’est plus solidement fixée à la porte. Donc la porte a du mal à s’incliner. J’ai donc acheté une nouvelle barre en métal. Je l’ai boulonné en quatre points sur le bas de la porte. J’ai fixé ce qui reste de solide de l’ancienne barre sur la nouvelle et la poignée est fixée sur la nouvelle barre. La porte se ferme maintenant parfaitement. Le mien de rien, faire tout ce travail d’entretien/réparation m’a pris près de deux heures.
11 h : le premier nouveau locataire arrive. Garage standard pour stocker ses meubles. Il vit à 20 kilomètres de là. 12h : Deuxième nouveau locataire. Il veut stocker une très belle voiture. Il faut l’un des 4 grands garages (3m par 5.20m). La location est un peu plus chère €35 au lieu de 30€. 16h : lapin ! J’ai appelé la veille pour confirmer tous les rendez-vous. La femme de ce locataire m’a dit qu’il n’y avait pas de soucis, mais la personne n’est jamais venue. Aucune actualité/nouveauté pour le moment. 16:30 : troisième nouveau locataire. Ce monsieur veut ranger son scooter. Il est locataire dans le HLM situé à 500m, mais il n’y a pas de garage plus proche que le mien.
Je termine la journée en passant le rotofil. Je n’ai pas beaucoup d’espace vert, mais comme les allées ne sont pas pavées, il y a des mauvaises herbes qui poussent devant les garages. En fin de compte, il y a environ 200 mètres carrés à raser. C’est 1h30 de travail à chaque fois !
Rentabilité pour la location de garage
Depuis le 15 mars 2013, date de la vente, j’encaisse environ 1000€ de loyer par mois, à plus ou moins 50€. Donc, si vous faites le , j’ai encaissé environ 5500€ en 5 mois et demi. Si rien ne change, la tendance est de 12000 euros par an. J’ai acheté ces garages 90000€ honoraires de notaire inclus. Comment calculer la rentabilité des garages ? Pour ce calcul, il suffit de diviser les loyers par le total investi. €12000/90000€ = 13,3% de rentabilité brute. Investir dans un grand nombre de parkings est donc rentable.
En août, j’avais 10 locataires à 30€ (nouveau loyer) et 28 locataires à 25€ (ancien loyer). J’ai donc encaissé 300€ 700€ = 1000€ tout autour. Mon calcul du rapport de location d’août correspond à ma moyenne de début d’année . En septembre, j’ai déjà trois nouveaux locataires et pas de départ. Ces trois nouveaux locataires paient 95€ à eux trois. Je m’attends à avoir de nouveaux locataires dans le courant des mois.
Comment calculer la rentabilité des garages pour le mois de septembre ? 1095€ x 12 mois = 13140€/90000€ = 14,6%. Je suis vraiment très heureux de approcher la barre de rendement brut de 15%. Bien sûr, le calcul du ratio locatif réel se fait sur une année minimale, voir plusieurs années pour avoir une certaine stabilité. Cela dit, rien ne m’empêche de partager cette bonne nouvelle avec vous.
Pour le mois de septembre (prévisions) :
12 locataires à 30€
1 locataire à 35€
28 locataires à 25€
Un garage loué gratuitement à mes parents.
4 garages occupés mais non payés (informations importantes qui font l’objet d’un article : J’ai lancé deux procédures d’huissier pour expulser les locataires des garages)
En fin de compte, il s’agit de 41 garages loués avec un loyer moyen de 1095 €/41 = 26,70€. Je n’ai donc que 4 garages disponibles à la location. J’espère en louer un ou deux de plus ce mois-ci. Je ne sais pas si tous les garages seront loués un jour, mais je suis déjà satisfait de la situation.
Pour rappel, la semaine précédant la vente officielle, j’avais contacté 100% des locataires. De la 46 garages censés être « loués », il ne restait plus que 30 garages loués et payés, 5 garages occupés mais non payés et une douzaine de départs volontaires… Si je regarde en arrière, le chemin parcouru n’était pas si facile, et maintenant je sais que la location n’est pas une petite entreprise !
Investir dans de nombreux garages : la rentabilité augmente au fil du temps
Nous nous rencontrons en 2016 dans mon appartement. Voici mon évaluation de l’année 2015. Beaucoup de choses ont changé. Investir dans ce lot de garage est de plus en plus rentable.
Acheter un terrain de garage mal géré
Ça fait trois ans que je possédais mon lot de 50 garages.
J’ ai sorti quelques statistiques pour vous montrer comment est la gestion d’un lot de plusieurs dizaines de garages.
Le lot de 50 garages est situé en Basse-Normandie et je l’ai acheté le 15 mars 2013. Il y avait la moitié des garages gratuits et des gens qui ne payaient pas. C’était un petit gâchis. Il y avait des portes cassées. Vous ne pouviez même pas louer les garages, parce que les portes n’avaient pas de serrure ou étaient tordues…
On a dû remettre tout ça dans un aplomb. J’avais une base solide de locataires, mais qui ont payé bon marché parce qu’ils payaient 25€ de loyer par mois pour leur garage.
J’ ai mis en place une stratégie simple qui consiste à bétonner l’intérieur des garages pour augmenter les loyers et retenir les locataires. Qui dit loyauté locataire, dit aussi moins de vacances et moins de travail parce que j’ai moins à voyager pour signer de nouveaux contrats.
Je cherche à encaisser le montant maximum d’argent avec un minimum d’effort. Je pense que nous avons tous à peu près le même objectif.
Louer des Garages pour augmenter le rendement
En 2014, j’ai eu beaucoup de vacances, enfin, beaucoup plus qu’en 2016. Il y a eu 98 mois où mes garages n’ont pas été loués.
Chaque garage peut être loué pour 12 mois. 50 garages x 12 mois signifient 600 mois de location possible dans l’année. Sur ces 600, moins de 100 mois n’ont pas été loués, soit un taux de vacances de 17 % en 2014.
J’ ai eu deux procédures en 2014, donc 24 mois où je n’avais pas de loyer pour ces locations. Les vacances et les impayés sont des pertes de loyer.
En 2015, j’ai fait beaucoup mieux, puisque je suis descendu à 46 mois de vacances. Cela représente un chiffre de 7,7 %, comparativement à plus de 16 % en 2014.
Diviser le taux de vacances par deux est un gain de rendement. Les loyers ont progressivement augmenté puisque ma base de locataires fidèles paie 25 ou 30€. Ceux qui voulaient un plancher en béton paient 5 euros de plus (30€ au lieu de 25€ pour un garage non bétonné). Un autre tiers des locataires paie 25 euros.
Dans le mois le plus bas, j’ai encaissé 1285€ de loyers et le mois le plus élevé, Je suis presque arrivé à 1600 euros. En novembre et décembre 2015, j’étais à 100% plein et 100% des garages payés.
Faire du travail dans les garages, est-il rentable ?
J’ ai aussi rebétonné quelques garages. Nous arrivons à 32 garages en béton sur 50, soit près des deux tiers de mes garages en béton. Les deux tiers des loyers sont donc plus élevés que les garages non bétonnés.
Au début de 2016, j’ai des départs pour les garages qui n’étaient pas bétonnés, anciens locataires avec de petits loyers. J’en profiterai pour fabriquer ces garages en béton dès que j’aurai assez de chiffres pour que l’entrepreneur soit intéressé.
Je vais les lire à nouveau, mais cela signifie aussi que j’aurai un poste vacant puisque ces garages sont vides. J’attends d’avoir assez de chiffres pour faire le béton. Ma stratégie est d’augmenter les loyers et d’augmenter le service rendu à mes locataires, mes clients.
Au niveau du roulement, mieux ça va, plus je suis affiné au niveau de la direction. En 2015, je peux vous dire que j’ai eu 9 départs, sur les 50 garages. Cela représente un taux de roulement de 18 %. Cela s’explique par les contraintes de la vie. Il y a des gens qui bougent, étaient dans des appartements et vont dans des maisons, d’autres trouvent des garages plus grands ou moins chers.
J’ ai dû déménager un peu moins de 9 fois parce que parfois je déplace pour signer plusieurs contrats.
Ma stratégie semble fonctionner assez bien, puisque les loyers ont fortement augmenté. Le rendement a évolué positivement en grande partie en raison du bétonnage et de la réduction des vacances locatives. Je pense également à la diminution du taux de rotation.
Qui dit loyauté, dit moins de travail pour moi, dit aussi… les gens qui paient plus régulièrement.
Je ne laisse pas le temps aux mauvais payeurs de s’installer. Soit ils sont vissés directement à la porte, soit ils ont un huissier qui court derrière eux très rapidement ou, en tout cas, ils sont menacés de cette procédure très rapidement.
Soit ils partent payer les quelques mois de loyer ou autrement, je perds un ou deux mois de loyer et nous n’en parlons plus.
En 2015, j’ai également réduit mon temps de gestion. Lorsque j’ai bétonné 24 garages en une seule année, cela me coûte beaucoup plus de temps sur le déplacement et surveiller et discuter avec les locataires, en organisation, seulement lorsque les garages sont bétonnés.
J’ espère que 2016 sera encore mieux que 2015.
Parkings, investissement rentable ?
Le 14 avril 2015, j’étais au bureau du notaire pour acheter beaucoup de 23 garages.
Je suis très heureux de cet achat et tout a été pour le meilleur depuis un an.
Vous découvrirez dans cette vidéo le montant des loyers mensuels encaissés en 2015 et 2016.
C’ est en avril 2016 et cela fait presque un an pour jour que j’ai acheté mon lot de 23 garages en Basse-Normandie. La vente a été signée le 14 avril 2015.
La vente a pris beaucoup de temps, surtout parce que je suis allé en retard pour créer mon SCI. J’ai fait une erreur de débutant. Je suis allé chercher mon prêt avant de créer mon SCI.
Avant de faire cette vidéo, j’ai eu un petit problème avec ma clé USB. Un petit virus m’a fait perdre une bonne partie de mes fichiers. J’avais un renfort vieux de six mois. J’ai récupéré le compte de mes garages avec moins d’informations. Enregistrez vos fichiers importants sur deux supports différents !
Que s’est-il passé entre le 14 avril 2015 et avril 2016 ?
Contrairement à mon lot de 50 garages, je voulais béton les 23 garages tout de suite. Il n’y avait que 14 garages loués quand je suis devenu propriétaire. Cela signifie 14 locataires à rencontrer et convaincre de laisser leur garage être bétonné.
A 95%, ils ont tous accepté une augmentation de loyer de 1 à 2€. J’ai arrondi les loyers : de 26,67€ par mois à 28€ par exemple. J’ai ajouté 1, 2, 3€ augmentation de loyer en échange du bétonnage de leur garage.
C’ est très compliqué de bétonner tous les garages d’un coup. Il a fallu près de deux mois pour compléter le bétonnage des 23 garages.
Les gens ont déménagé d’un garage à l’autre. Certains voulaient récupérer leur ancien garage. C’est toute une logistique à gérer.
Le lot est bétonné et c’est ce qui m’a permis de le remplir très rapidement. À la mi-juillet, j’ai posté la première annonce de location. Je l’ai posté à 40€ au lieu du loyer payé par les anciens locataires : 27, 28, 29€.
J’ ai loué 7 ou 8 garages très rapidement avec ces 40€ et pour la dernière fois, je suis passé à 43€ puisque j’étais moins pressé.
En outre, j’ai un locataire qui est parti et j’essaie à nouveau à 45 puisque je teste mes prix au fur et à mesure. Si ça ne loue pas, je descends à 43, ce n’est pas un problème.
À partir d’octobre 2015, je suis arrivé à 22 garages loués sur 23.
Ma moyenne du 14 avril au 31 décembre 2015 est de 531€ de loyer par mois. J’ai fait ma moyenne pour le premier trimestre 2016. Du 1er janvier au 31 mars, j’ai grimpé à 731€ de loyer, sachant que j’ai des gens qui ont manqué les transferts. Cela fait une différence de 200€ par rapport à 2015 et je pense que nous allons plutôt rester sur cette moyenne à 730.
Au niveau mensuel de crédit, je me suis engagé pendant 12 ans et je rembourse 383€ par mois. Je libère environ 350€ de flux de trésorerie positif par mois. Ensuite, je dois payer l’impôt foncier et le comptable, parce que je suis au SCI à l’IS.
Ça fait très longtemps que je n’ai déménagé dans les garages. Je vais devoir y retourner pour essayer de louer les 2 garages vides. J’y ai passé beaucoup de temps l’an dernier, surtout pour ces opérations concrètes où j’ai fait beaucoup aller-retour.
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