« Est-ce que le prix que je demande est juste ou puis-je demander quelque chose de plus ? » ou « Mais cette maison que j’aime vaut vraiment l’argent qu’ils demandent ? » deux questions, deux points de vue différents, un problème : le prix. Connaître la bonne valeur d’une propriété intéresse ceux qui vendent la maison mais aussi ceux qui l’achètent. Ci-dessous, je vais expliquer comment faire une évaluation immobilière, où trouver les outils nécessaires et quelles mesures prendre pour trouver le bon prix.
Pour ceux qui vendent, je dis laisser de côté sentimentalité et faire une évaluation objective de leur immobilier, je sais que ce n’est pas facile parce qu’à elle sont liés tant de souvenirs, tant d’émotions qui affectent la valeur « affective » que vous donnez à votre maison, mais ceux qui achètent évalue les espaces et ce qu’ils peuvent obtenir de lui, rien de plus. Un prix trop élevé affecte la vente.
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Cela dit, voyons ensemble que vous estimez une propriété.
Les méthodes d’estimation que les initiés peuvent utiliser sont multiples, mais la plus répandue est celle qui est basée sur la valeur marchande. Dans cette méthode, les facteurs qui sont pris en compte sont deux, la zone commerciale et la valeur au m² de cette zone.
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Quelle est la zone commerciale et comment est-elle calculée ?
Commençons par définir ce qui est la surface marchable ; la surface marchable est la superficie des murs de l’appartement exclus, elle est également appelée une surface utile parce que représente l’espace disponible à l’intérieur de l’appartement. Pendant les années de profession, beaucoup m’ont demandé : « Pourquoi ne pas prendre ces images en considération à des fins d’évaluation ? ». Il est bientôt dit, parce que s’il n’y avait pas de murs, il n’y aurait pas d’appartement, parce que personne pour entrer dans la maison vole, mais entre par les jardins, les allées, l’escalade des escaliers, etc., tous les espaces que vous utilisez et sont copropriété de toute façon.
La zone commerciale est précisément la somme de la zone piétonne, les murs à l’intérieur de l’appartement, les murs de périmètre, les balcons ou terrasses, les pertinences, le jardin etc.
Évidemment, tout n’est pas évalué de la même manière, la surface marchable a une valeur plus élevée que celle des autres parties. En ne pouvant, pour des raisons pratiques, donner une valeur économique différente pour chaque partie du bien, il a été décidé de calculer ses superficies différemment.
Ils sont calculés à la :
- Surface et murs intérieurs 100 % piétons et murs de périmètre autonomes
- 50% de surface des murs de bordure avec d’autres appartements
- 25 % de balcons et de terrasses ouverts (35 % si couverts)
- 60% les vérandas
- 35% patios et arcades
- 10% jardins
- 20 -30%
- caves 50 -60% garage
- 20 % d’espace de stationnement non couvert
- 35% abri d’auto
Cela dit, armez-vous d’un plan d’étage, d’une règle, d’une calculatrice et d’un bloc-notes et commencez à mesurer, épinglant chaque mesure. Faites attention à l’échelle du plan d’étage, dans chaque dessin technique il y a une échelle, c’est-à-dire combien de fois l’dessin est moins que la réalité. Habituellement, les plans cadastraux sont à l’échelle 1:200, mais comme le cadastre a été informatisé, il se trouve qu’il y a des échelles différentes, donc toujours vérifier.
Attention : Pour plus de commodité, la zone commerciale de l’appartement (hors pertinence) est calculée en ajoutant 10% à la surface de plancher.
À ce stade, vous faites une somme de tous les mètres de l’appartement et les pertinences et vous obtenez la zone commerciale totale.
Comment vous calculez une échelle
Deux mots rapides sur la balance. Comme nous l’avons dit, l’escalier représente le nombre de fois que votre propriété a été réduite pour le représenter avec un dessin. Si différents sont trouvés en fonction du type de conception, 1:50, 1:100, 1:200 sont les plus utilisés pour les plans d’étage de l’immobilier, tandis que 1:2000, 1:5000 sont trouvés dans les mappales.
Lorsque nous trouvons l’échelle 1:100 (lisez l’échelle 1 à 100,) cela signifie que la conception de votre propriété est plus petite que 100 fois la réalité ; c’est-à-dire que chaque centimètre du dessin représente 1 mètre en réalité (cm 1×100= cm 100= m 1)
Comme vous le voyez, le calcul est simple, vous multipliez le cm du dessin par le numéro d’échelle et transformez les centimètres obtenus en mètres.
Pour un résumé à l’échelle 1:50, chaque centimètre du dessin représente un demi-mètre de la taille réelle tandis qu’à l’échelle 1:200 chaque centimètre du dessin représente deux mètres.
Comment calculez-vous la valeur au m² ?
L’ agence fiscale nous offre un outil indispensable pour connaître la valeur de chaque zone de chaque ville sur le territoire national, cliquez ici pour ouvrir la base de données et connaître le prix par m² de votre région. (si vous avez des difficultés avec la procédure lisée ici sous article de prix), vous obtiendrez une valeur marchande minimale et maximale à consulter. Ces valeurs se réfèrent à des appartements d’environ 15 ans en bon état conservateur.Je recommande toujours la moyenne des deux valeurs.
Calcul du bon prix
Pour estimer une propriété, la zone commerciale doit être multipliée par la valeur par mètre carré.
Parfait, la surface que nous avons calculée, la valeur marchande pure que nous avons finie ? Avons-nous trouvé notre prix ?
Non !
Il y a d’autres facteurs affectant le prix ventes, en dehors de vetustà (à savoir les années de la propriété qui abaisse encore la valeur à m²), il y a aussi l’exposition au soleil, le sol, le niveau de finitions, si elle est rénovée, l’efficacité énergétique, si elle est équipée d’ascenseur, etc.
Toutes ces choses sont évaluées à l’aide de coefficients correctifs qui sont utilisés dans le but de retracer la valeur marchande plus appropriée
- Grenier 20%
- Rez de chaussée -10%
- Sous-sol -25%
- Rénové de 5 à 20%
- A remettre à neuf -10%
- Si la propriété est louée ou occupée -30%
- Exposition sur le parc 10%
- Exposition bruyante ou interne -10%
- Avec chauffage central sans comptabilité individuelle -5%
- Construction non sismique -5%
- Au-dessus sur le 3 étage sans ascenseur -5%
Pour tout le reste, je recommande d’utiliser le bon sens.
Ici, nous arrivons au bon prix.
Je tiens à souligner, cependant, que dans la vente et la vente d’une propriété, les facteurs que je peux affecter sont nombreux, au moment de la négociation, ils entrent dans le domaine aussi beaucoup de facteurs subjectifs qui peuvent affecter sur le même. Si le propriétaire de la propriété a l’urgence de vendre parce qu’il doit déménager dans une autre ville pour le travail, le prix pourrait être très négociable ou si l’acheteur a besoin d’acheter près de ses parents et se trouve juste à vivre dans le bâtiment voisin sera prêt à payer un peu d’argent supplémentaire pour réussir à acheter cette maison. C’est à dire que chaque vente est en soi et chaque appartement est vendu à son prix.
conclusions
Nous voilà… même pour aujourd’hui le sujet n’était pas le plus facile, j’espère que je vous ai aidé. Si vous avez des doutes à ce sujet, vous pouvez laisser un ci-dessous, ou contactez-moi en privé.
Je vous rappelle que tous les lundis on parle de location et tous les jeudis de vente.
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A bientôt.
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